MENÜ

Kat Mülkiyetinde Geçici Yönetim22.3.2019

 TOPLU YAPILARDA GEÇİCİ YÖNETİM

Öncelikle şunu belirterek yazıma başlamak istiyorum. Geçici Yönetim Toplu Yapılara ilişkin bir terimdir. Bir site Toplu Yapı değil ise orada geçici yönetimden bahsedilemez. Yönetim planında geçici Yönetime dair hükümler olsa bile Kanunun emredici hükümlerine aykırı olduğundan geçerliliği yoktur.

 GEÇİCİ YÖNETİM NEDİR?

Kat Mülkiyeti Kanununa 2007 yılında yapılan ekleme ile toplu yapılara ilişkin düzenlemeler yapılmış ve 73. Maddede de geçici yönetim müessesesi getirilmiştir. Maddenin yazılış şeklinden ve sitelerde yaşamın başlangıç aşamasındaki gerçeklerden hareketle bu maddenin bir ihtiyaçtan doğduğu anlaşılmaktadır.

Toplu yapı olarak şerh edilmiş sitelerin birçoğunda malik sayısı oldukça fazla olmaktadır. Üstelik henüz yaşamın yeni başladığı zamanlarda birçok kişi henüz yeni satın alarak malik sıfatını kazanmakta, yine birçok kişi aldığı tapuyu başkasına devretmektedir. Kat maliklerinin, kiracıların bu kadar yoğun değiştiği geçici bir dönem içerisinde ama özellikle de sitede yaşamın başlangıcını oluşturan önemli bir süreçte site yönetiminin kat malikleri eliyle ve seçim usulleriyle yürütülmesi site için ve sitede yaşayanlar için olumsuzluklara sebebiyet verebilecektir. Bunun önüne geçmek için kanun böyle bir çözüm getirmiştir.

GEÇİCİ YÖNETİM NASIL BELİRLENİR?

Geçici Yönetimin nasıl belirleneceği Yönetim planında gösterilir. Yönetim planı hazırlanırken o tarihteki bütün malikler hep birlikte geçici yönetimin nasıl olacağına dair ittifak yaparak Yönetim Planına bu konuyu yazarlar Zira 73 madde “…yönetim plânında geçici yönetimin nasıl oluşacağına ve ne zamana kadar devam edeceğine ilişkin hükümlere yer verilir.” hükmünü içermektedir. Uygulamada genelde müteahhit firmalar geçici yönetimi tamamen kendi uhdelerinde tutmaktadır. Bazen Yönetim planının ve geçici yönetimin öneminin farkında olan arsa sahiplerinin de buraya müdahil oldukları ve geçici yönetim konusunda kendilerini yetkili yazdırdıklarına da rastlanmaktadır.

GEÇİCİ YÖNETİM NE ZAMANA KADAR YETKİLİDİR?

Kat Mülkiyeti Kanununun 73. Maddesinde “… Geçici yönetim en geç toplu yapının bitimini izleyen bir yıl sonrasına kadar devam edebilir. Bu süre, her halde toplu yapı kapsamındaki ilk yapı ruhsatının alınmasından itibaren on yıl geçmekle sona erer.” Denilmektedir. Bu maddeden de anlaşılacağı gibi geçici yönetimini görev süresi Toplu yapının bitmesinden itibaren en fazla bir yıldır. Burada asıl soru şudur toplu yapı hangi aşamada bitmiş sayılır. Yargıtay uygulamalarında Yapı Kullanma İzin Belgesinin yani pratikte İSKÂN olarak bilinen belgenin alındığı tarih toplu yapının bittiği tarih olarak kabul edilmektedir. Bu konuda dikkat edilmesi gereken husus toplu yapılarda bazen tüm site için iskân belgesi aynı tarihte alınmamaktadır. Parça parça birkaç farklı tarihte iskânlar alınmaktadır. Bu durumda toplu yapı kapsamındaki en son yapının iskânının alındığı tarih toplu yapının bittiği tarih olarak kabul edilecektir.

Kanun ikinci ve azami bir süre daha koymuştur. Diyelim ki iskan alabilecek niteliklerdeki eksiklikler yüzünden ya da müteahhit firmanın ihmal veya kasıtlı hareketleri yüzünden binada iskan alınmaksızın 10 yıldan fazla süre geçmiştir. Bu durumda kanun iskân alınmasa da geçici yönetimin süresi on yıldan fazla olamaz diyerek maliklerin yönetim hakkının hileli yollarla ilelebet elinden alınmasını engellemek istemiştir.

Uygulamada bazen bu on(10) yıl yanlış anlaşılmaktadır. Yönetim planında istenirse geçici yönetimin süresinin on yıla kadar yazılabileceği zannıyla hareket edilmekte ve müteahhitler bu sürenin mutlak olarak kendilerine tanınmış bir hak olduğu zehabına kapılmaktadır. Hatta bazen beş(5) yıl yazan müteahhitlerin aslında benim hakkım on yıldı ben iyi niyetimden kendime tanınan hakkı kısıtladım tarzı beyanlarda bulundukları olmuştur. Hâlbuki Kanunun kastettiği o değildir. Diyelim ki ruhsatın alınmasından itibaren 1.yıl dolduğu gün toplu yapının tamamının iskânı alınmıştır. Bu durumda geçici yönetimin görev süresi artı bir yıl ilavesiyle 2(iki) yılın dolduğu güne kadardır. Bu durumda Geçici Yönetim ikinci yıl dolmadan önce seçimleri organize ederek Toplu Yapı temsilciler kurulunun oluşturulmasına dair adımları başlatmak ve iskânın üzerinden bir yıl geçtiği günden itibaren seçilmiş yönetimin görev başına gelmesini sağlamak zorundadır. Aynı şekilde diyelim iskân ikinci yılda alındı geçici yönetim süresi üçüncü yılın sonunda dolacaktır. Üçüncü yıl alınırsa dördüncü yılın sonunda tamamlanacaktır. Diyelim ki iskân 9. Yılın ortalarında alınmıştır. Bu durumda geçici yönetimin iskânın alınmasından sonraki süresi bir yıl değildir. En fazla on yıl olacağına göre iskânın alınmasından itibaren on yılın dolmasına ne kadar zaman kaldıysa geçici yönetimin görev süresi de o kadar kalmıştır.

Geçici Yönetimin Görev Süresi Kat Malikleri Tarafından kısaltılabilir mi?

Yukarıda da açıkladığımız üzere Geçici Yönetim ancak Yönetim Planında hüküm varsa oluşturulabilir. Eğer Yönetim Planında geçici yönetime dair hüküm yoksa o zaman geçici yönetim oluşturulamaz. Yönetim Planında böyle bir hüküm olmadığı halde bir toplu yapıda geçici yönetim oluşmuş ve görev yapıyorsa bilinmelidir ki o yönetim yasal değildir. Kat Maliklerinden birisi mahkemeye müracaat ile kendisinin veya bir başkasının geçimlerin yapılacağı tarihe kadar yönetici olarak atanmasını isteme hakkı vardır.

Yönetim Planında geçici yönetim öngörülmüş ise bu durumda süresi doluncaya kadar kat malikleri geçici yönetimin süresine son veremez. Aynı şekilde mahkemeler de bu süre dolmadan geçici yönetimin görev süresini sonlandıramaz. Ancak Kat Mülkiyeti Kanununun 70/2 maddesindeki  “Geçici yönetimle ilgili yönetim plânı hükümleri, toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin beşte dördünün oylarıyla değiştirilebilir.” Hükmü gereği Kat Maliklerinin Yönetim Planının değiştirmeleri durumunda bu süre kısaltılabilir veya sonlandırılabilir.

GEÇİCİ YÖNETİM ZAMANINDA DENETLEME YETKİSİ KİMDEDİR?

Kanun geçici yönetim dönemi için bir denetleme usulü öngörmemiştir. Bu sebeple herhangi bir denetçi atanması ya da seçilmesi zorunluluğu yoktur. Uygulamada bazen yönetim planlarında geçici denetim kurullarının öngörüldüğüne de rastlanılmaktadır. Kanaatimce geçici yönetimler temsilciler kurulu yetkileriyle bir anlamda kat malikleri kurulu yetkileriyle mücehhez olduklarından denetlemeyi de ancak ilk seçilmiş Yönetim Kurulunun yapması gerekmektedir.

GEÇİCİ YÖNETİMİN YETKİLERİ NELERDİR?

Her ne kadar ismi geçici yönetim olsa da aslında bu yönetim seçilmiş yönetimden daha yetkilidir. Zira kanunun 73. Maddesi Geçici Yönetime Temsilciler Kurulu yetkilerini tanımıştır.

Kat Mülkiyeti Kanununun 69/3. Maddesi “Toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler, bu kapsamda yer alan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan toplu yapı kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Bu yetki, yönetim plânında toplu yapı temsilciler kuruluna verilebilir. “ demek suretiyle Yönetim planı ile Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulunun yetkilerinin temsilciler kuruluna verilebileceğini hüküm altına almıştır.

Yukarıdaki maddeler birlikte değerlendirildiğinde Geçici Yönetim temsilciler kurulu yetkilerine sahiptir. Temsilciler kurulu da Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu yetkilerine sahiptir öyle ise Geçici Yönetim kendi görev süresi boyunca bir anlamda Toplu Yapı Kat malikleri Kurulu yetkilerine sahiptir. Halbuki seçilmiş yönetimler bu yetkilere sahip değildir. Seçilmiş Yönetimde bu yetkilere sahip olan Temsilciler Kurulu seçilmiş yönetimin üstünde bir organ olarak varlığını korumaktadır.

Ancak bazen bu kadar yetkili olduğunu anlayan geçici yönetimler Sitenin olağan yönetim hizmetlerinin dışında mimari projeyi, yönetim planını değiştirir nitelikte büyük kararlar almaya kalkışmaktadır. Kanaatimce burada Geçici Yönetimin Kat malikleri Kurulu seviyesinde güçlü olması sadece ve sadece Kat mülkiyeti Ve Yönetim Planının yönetime tanıdığı konularla sınırlıdır. Geçici Yönetim Bu yetkisine dayanarak Yönetim Planında olmayan tahsisleri yapma, taşınmazı ipotek vs ile bağlama, kat ilavesiyle ilave edilecek katların mülkiyetlerinin kime ait olacağını belirleme, mimari projede ya da yönetim planında ortak alanlar için belirlenmiş kullanma şekil ve maksatlarını değiştirme gibi konularda yetkili değildir. Yine ben kat malikleri kurulu etkisine sahibim öyle ise Yönetim planını değiştirmek istiyorum diyemez. Kat malikleri gücüne sahip bir yönetim organı olduğunu unutmamak lazım.

Kanun Geçici Yönetime yönetim konularında Kat Malikleri Kurulu yetkisi verdiğinden aynı şekilde Geçici Yönetime tek başına kesinleşmiş işletme projesi (bütçe)yapma yetkisi de vermiştir. Bu sebepledir ki Kanuna ve Yönetim Planına uygun oluşturulmuş bir geçici yönetim tarafından belirlenmiş ve kat maliklerine tebliğ edilmiş bütçe kesin bütçedir ve icra dairesinde itiraza uğraması durumunda site yönetimi vekili itirazın iptali gibi uzun bir yola gitmektense itirazın kaldırılması gibi daha kısa bir yolu takip edebilir. Zira Kat Mülkiyeti Kanunun 72/2. Maddesi “ Blok kat malikleri, toplu yapı temsilcileri ve geçici yönetim kurulu kararları, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin birinci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.” Hükmünü içermektedir.

GEÇİCİ YÖNETİMİN GÖREV SÜRESİ DOLMASINA RAĞMEN SEÇİME GİTMEMESİ DURUMU

Geçici Yönetimin yukarıdaki anlattıklarımız ışığında görev süresi bitmesine rağmen Toplu Yapı Temsilciler Kurulunun oluşmasını sağlamak için kendisine verilen görevi yerine getirmemesi yani gerekli süreci başlatmaması durumunda Yapılacak en pratik adım önce noterden çekilecek bir ihtarname ile durumun kendisine ihtar edilmesi ve bir süre tanınması, bu süreye rağmen ihmali devam ediyorsa Sulh Hukuk Mahkemesine yönetici atanması ile ilgili hâkimin müdahalesinin istenmesidir.

Av. Zinnur KAYA 

İlginizi Çekebilecek Diğer Makaleler

  • Uluslararası Avukatlar Birliği (UIA)
    Uluslararası Avukatlar Birliği?nin (UIA - Union Internationale des Avocats) 54. Kongresi 30 Ekim - 3 Kasım 2010 tarihleri arasında İstanbul Barosu?nun ev sahipliğinde gerçekleşecektir ...
  • Alt İşveren-Asıl işveren ve Hukuki Sorumluluklar
    Alt işverenlik ilişkilerinde ihbar, kıdem, kötü niyet işe başlatmama tazminatları ile ücret, fazla çalışma, hafta tatili, bayram ve genel tatili, yıllık izin, ikramiye, pirim vs tüm işçilik haklarından birlikte sorumluluk esastır. ...
  • İşveren Tarafından Bilgisayarların Takip Edilmesi
    İşveren mülkiyeti kendisine ait olan (veya kiraladığı) ve iş sebebiyle işçinin kullanımına açtığı bilgisayarları ve elektronik postaları takip edebilir, denetleyebilir, internette sörf fesih sebebidir. ...