Apartman ve Siteler genel kural olarak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanuna göre yönetilir. Ancak Bir yapıda Kat Mülkiyeti Kanununun uygulanabilmesi için o yapının tapu kaydında kat irtifaklı ya da kat mülkiyetli olması gerekir. Tapu kaydında kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmamış yapılar ister bir tek apartman olsun ister birden çok bloktan teşekkül eden site olsun Kat Mülkiyeti Kanununa göre değil Medeni Kanun, Borçlar Kanunu gibi genel hükümlere göre yönetilir.
Kat Mülkiyeti Kanununun 38. maddesinde “Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.”hükmü yer almaktadır. Yargıtay 18.hukuk dairesinin 1996/9163 E 1996/10520 K sayılı ilamında da “Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre yönetici Yasa ile kendisine verilen görevlerin ifasında kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumlu olup, yönetici olarak üstlendiği görevlerini kasten veya ihmal sonucu yerine getirmemiş olması nedeniyle kat maliklerinin uğradığı zararı da bu genel ilke çerçevesinde karşılamak durumundadır.” Denilmektedir.
Yine Yargıtay Kararlarında, vekil, vekaleti iyi bir surette ifa ile yükümlüdür. (BK. md. 390/2 ) Vekilin hesap verme yükümlülüğüne, üçüncü kişilerden aldığı değerler evleviyetle dahildir. Belirtilen yükümlülüklere aykırı davranılması halinde vekilin, müvekkile karşı, onun bu yüzden uğradığı zararı tazmin yükümlülüğünün ortaya çıkacağı da çok açıktır. Yöneticinin sorumluluğu görev süresiyle sınırlı olup; görevin yerine getirilmesinde kasıt, ihmal ya da özensizlik nedeniyle oluşan zararların tümünü kapsar hükümleri yer almaktadır.
Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olan taşınmazlarda vekil yönetici/yönetim kurulu müvekkil ise malikleri kuruludur.Bu sebeple gecikme tazminatlarından indirim yapma ya da tamamen vazgeçme hakkı sadece Kat Malikleri Kuruluna aittir.Yönetim planında yöneticinin aidat ya da gecikme tazminatlarından indirim yapabileceğine dair bir hüküm yoksa, Kat Malikleri Kurulu da yöneticinin indirim yapabileceğine dair usulünce bir karar almamışlarsa; Vekil sıfatını taşıyan yöneticinin ya da yönetim kurulunun gecikme tazminatlarından vazgeçme ya da indirim yapma hakkı bulunmamaktadır.
Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmayan yapılarda ve yetkisiz yöneticilerin yönettiği binalarda durum :
Kökleşmiş Yargıtay içtihatlarında bu tür Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmayan sitelerde yapılan yönetim hizmetlerini vekaletsiz iş görme olarak vasıflandırılmaktadır.Yönetimlerin malik olmasalar bile hak sahipleri adına vekaletsiz iş gördükleri kabul edilmektedir.
Vekaletsiz iş görenin sorumluluğunu düzenleyen BK.nun 411. maddesinde de başkası namına tasarrufta bulunan kimsenin her türlü ihmal ve tedbirsizlikten sorumlu olacağı, hükme bağlanmıştır.
Yukarıdaki hükümler hep birlikte ele alındığında İster Kat Mülkiyetine tabi olsun isterse olmasın apartman ve sitelerin yöneticilerinin zaman zaman tahsilatı hızlandırmak amacıyla aidatlarda veya kanunen belirlenmiş olan yüzde beş lik gecikme tazminatlarında yaptıkları indirimler yasal olarak şahsi sorumluluklarını gerektirir. Yönetim Palınanda ya da Kat Malikleri kurulu kararlarında bu konuda yetkilendirilmemiş yöneticilerin bu tür indirimleri yapmamaları gerekir.
paylaş
twittle
paylaş
yazdır