.jpg)
paylaş
twittle
paylaş
yazdır1. Arsa Payı Nedir ve Neden Bu Kadar Önemli?
Bir apartman veya site içindeki her bağımsız bölüm (daire, dükkan, depo), o binanın üzerinde kurulu olduğu arsanın belirli bir oranına sahip olur. Bu orana arsa payı denir.
Günlük hayatta arsa payı fazla gündem bulmaz; çoğu kişi tapu senedinin beyanlar hanesindeki bu paydaya yıllarca dikkat etmez. Ancak kentsel dönüşüm başladığında tablo köklü biçimde değişir.
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun´a göre riskli yapı kararı verilip bina yıkıldıktan sonra yapılacak yeni inşaatta her malike verilecek bağımsız bölümün büyüklüğü, değeri ve sayısı doğrudan arsa payı oranına göre belirlenmektedir. Başka bir deyişle:
Arsa payınız ne kadarsa, yeni binadan o kadar pay alırsınız.
Arsa payınız haksız biçimde düşük belirlenmişse, kentsel dönüşümden hak ettiğinizden daha az yararlanırsınız.
Bu gerçekliğin farkına varan kat malikleri, arsa payı düzeltme davalarına giderek daha yoğun başvurmaya başlamıştır. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 2021?2025 döneminde bu konuda son derece önemli içtihat kararları oluşturmuştur.
2. Hukuki Dayanak: KMK Madde 3/2
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu´nun 3. maddesinin 2. fıkrası, arsa payı düzeltme davasının anayasası niteliğindedir:
"Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir."
Bu Maddenin Bize Söyledikleri
Kanun koyucu son derece net bir ilke ortaya koymuştur: arsa payları, bağımsız bölümlerin değerleriyle orantılı olmalıdır. Orantı yoksa her kat maliki dava açma hakkına sahiptir. Bu hakkın kullanımında zamanaşımı öngörülmemiş; dava, kat mülkiyeti ya da kat irtifakı devam ettiği sürece her zaman açılabilir.
Değerlendirmeye Esas Tarih Kritik Öneme Sahiptir
Yargıtay´ın yerleşik içtihadına göre arsa paylarının orantısız olup olmadığı değerlendirilirken kat irtifakının kurulduğu tarihteki koşullar esas alınır. O tarihten sonraki:
- İmar durumu değişiklikleri
- Cins ve manzara değişiklikleri
- Bakım-onarım kaynaklı değer artışları
...dikkate alınmaz. Bu, davanın özüdür: soru şudur ? arsa payları, kurulduğu andaki gerçek değerlere göre doğru mu belirlenmişti?
3. Kim Dava Açabilir, Kim Açamaz?
Kanun herkese dava açma hakkı tanıyor gibi görünse de Yargıtay´ın geliştirdiği içtihat, bu hakkın belirli sınırlara tabi olduğunu ortaya koymuştur.
? Dava Açabilir
- Her kat maliki ve kat irtifakı sahibi (KMK Md. 3/2)
- Kat irtifakı/mülkiyeti kurulurken bizzat imzalamayan kişiler
- Payı haksız belirlenen taşınmazı sonradan satın alan alıcılar ? kurulumda imzası olmayanlar
- Müteahhidin fazla pay ayırdığını ispat eden diğer malikler
- Kat irtifakı kuruluşuna katılmayan mirasçılar
? Dikkatli Olunmalı / Dava Açamaz
- Kat irtifakı kurulmasına bizzat imza atan kişi ? korunmaya değer hukuki yararı bulunmadığı kabul edilir
- Arsa payı belirlenmesinde vekâletle imza atan kişi ? sonuçlar imza veren kişiyi de bağlar
- Arsa paylarını bizzat düzenleyip sonradan itiraz eden malik ? iyiniyeti sorgulanır
- Bina yıkılmışsa ? kat mülkiyeti sona erdiğinden dava konusuz kalır
Emsal Karar: Kat irtifakı kurulması sırasında davacının babası, davacıdan almış olduğu imza yetkisi ile yetkili temsilci olarak tapuda imza atmıştır. Yargıtay, bu davacının "korunmaya değer hukuki yararının bulunmadığı" gerekçesiyle davanın reddedilmesi gerektiğine hükmetti. Yerel mahkeme ve istinafın kabul kararları bozuldu.
Sonuç: İrtifak aşamasında aktif rol üstlenenler, arsa payı düzeltme davası açamaz.
Emsal Karar: Arsa paylarını bizzat düzenleyen kat maliklerinin sonradan düzeltme istemekte iyiniyetli olup olmadıkları ve korunmaya değer hukuki yararlarının bulunup bulunmadığı mahkemece dikkatle değerlendirilmelidir. Mahkeme, kat irtifakı belgelerinde davacıların imzasının bulunup bulunmadığını araştırmadan hüküm kurarsa bu bozma sebebi oluşturur.
Makalenin Devami Yakinda
Bu makalenin devaminda sunlar ele alinacaktir:
? Ispat Yuku ve Bilirkisi Standardi: Yargitay´in aradigi kriterler
? Ozel Durumlar: Bina Yikimi, Muteahit Fazla Pay, Tadilat Projesi
? Yargi Sureci: Adim Adim Rehber
? Yargitay Kararlari Ozet Tablosu (8 karar)
? Pratik Senaryolar ve Vaka Ornekleri
? Dava Oncesi Kontrol Listesi
? Sik Sorulan Sorular (SSS)
