MENÜ

İşyeri Açılışlarında Kat Malikleri Kurulunun Onayı Şart mıdır?19.10.2023

 
Bu konuyu Kat Mülkiyeti kanununu İşyeri Açma Ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik, Danıştay kararları ve Yargıtay kararları ışığında irdeleyeceğim.
Öncelikle Kat Mülkiyeti Kanununun 24. Maddesi bağımsız bölümleri kütükte mesken olarak gösterilen yerler ve işyeri olarak gösterilen yerler olarak iki ayrı duruma göre değerlendirmiş ve üç ayrı kategori oluşturmuştur:
1.       Kat maliklerinin onaylaması halinde dahi yasak olan işler:
“Anagayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür…” Maddenin metninden de anlaşılacağı gibi kütükte ister mesken olarak gösterilsin ister işyeri olarak gösterilsin fark etmez yukarıdaki faaliyetlerin yapılması yasaktır. Hatta bu konuda kat maliklerinin bu duruma aykırı yaptıkları sözleşmeler dahi hükümsüz sayılmıştır.
2.       Kat Maliklerinin oy birliği ile izin vereceği işler
Kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler. Bu maddede dikkat edilmesi gereken konu bu maddedeki yerler sadece kütükte mesken olarak gösterilen yerlerdir. Kat maliklerinin onayını ve üstelik te oy birliği ile onayını istediği bu maddede dikkat edilmesi gereken yer bu yerlerin kütükte mesken olarak gösterilen yerler olmasıdır. Zira bu sebepledir ki İşyeri Açma Ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik, kütükte işleri olarak gösterilen yerlerde yukarıdaki yasak olan işler için oy birliği şartını değil oy çokluğu şartını getirmiştir.
3.       Kat maliklerinin oy çokluğu ile izin verebileceği işler
İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına ilişkin Yönetmeliğin 5/b maddesinde “
Tapuda iş yeri olarak görünen yerlerde, umuma açık istirahat ve eğlence yeri açılması durumunda yönetim planında aksine bir hüküm yoksa, kat maliklerinin oy çokluğu ile aldığı kararın bulunması gerekmektedir. Dolayısı ile umuma açık istirahat yerleri ve eğlence yerleri kat maliklerinin oy çokluğu ile vereceği karar gerekirken bu nitelikte olmayan işler bakımından kat maliklerinin oy birliği ya da oy çokluğu ile alacağı bir karara gerek yoktur.
4.       Kat Maliklerinin onayını gerektirmeyen işler:
Öncelikle şunu belirtmek gerekir ki mevzuatın yasaklamadığı işler serbest işlerdir. Burada özellikle kütüğünde iş veya ticaret yeri olarak gösterilen yerlerde Kat Mülkiyeti Kanunu gereği “hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi yerler hiçbir şekilde kurulamaz, İşyeri Açma Ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik gereği umuma açık istirahat ve eğlence yeri açılması durumunda yönetim planında aksine bir hüküm yoksa, kat maliklerinin oy çokluğu ile karar alması halinde kurulabilir. Bunun dışındaki ticari faaliyetlere ilişkin yerler ise Kat maliklerinin onayı alınmaksızın kurulabilir. Nitekim bu konuda DANIŞTAY
DANIŞTAY SEKİZİNCİ DAİRESİ “Danıştay Sekizinci Dairesi 26.4.2006 günlü, E:2005/4199, K:2006/1740 sayılı kararıyla, İşyeri açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmeliğin, Tanımlar başlıklı 4/g maddesinde" Umuma açık istirahat ve eğlence yeri: Kişilerin tek tek veya toplu olarak eğlenmesi, dinlenmesi veya konaklaması için açılan otel, motel, pansiyon, kamping ve benzeri konaklama yerleri; gazino, pavyon, meyhane, bar, birahane, içkili lokanta, taverna ve benzeri içkili yerler; sinema, kahvehane ve kıraathaneler; kumar ve kazanç kastı olmamak şartıyla adı ne olursa olsun bilgi ve maharet artırıcı veya zeka geliştirici nitelikteki elektronik oyun alet ve makinelerinin, video ve televizyon oyunlarının içerisinde bulunduğu elektronik oyun yerleri; internet kafeler, lunaparklar, sirkler ve benzeri yerleri…" şeklinde hüküm kurarak kütükte işyeri olarak gösterilen yerlerde hangi tür işler için kat maliklerinin onayı gerektiğini açıkça saymış ve sıralamıştır. Danıştayın bu tanımına uymayan işyerleri için kat maliklerinin onayının istenmesi mümkün değildir.  
 
SONUÇ: Yukarıda izah edildiği üzere Kat Mülkiyeti Kanununun 24. Maddesi kapsamında kütükte iş veya ticaret yeri olarak gösterilen yerlerde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseselerin kurulamayacağı, umuma açık istirahat ve eğlence yeri açılması durumunda yönetim planında aksine bir hüküm yoksa, kat maliklerinin oy çokluğu ile aldığı kararın bulunması halinde kurulabileceği, bunun dışındaki ticari faaliyetler için ise kat maliklerinin oy birliği ile veya oy çokluğu ile alacakların bir karara gerek bulunmadığı açık ve nettir.
 
Av. Zinnur KAYA

İlginizi Çekebilecek Diğer Makaleler

  • Uluslararası Avukatlar Birliği (UIA)
    Uluslararası Avukatlar Birliği?nin (UIA - Union Internationale des Avocats) 54. Kongresi 30 Ekim - 3 Kasım 2010 tarihleri arasında İstanbul Barosu?nun ev sahipliğinde gerçekleşecektir ...
  • Apartman ya da Site Yöneticisi Aidatları
    Apartman ve Siteler genel kural olarak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanuna göre yönetilir. Kanaatimizce Yönetici aidatlarda da gecikme tazminatlarında indirim yapamaz. ...
  • Kat Mülkiyetinde Geçici Yönetim
    Kat Mülkiyeti Hukukunda Geçici Yönetim, Geçici Yönetimin atanması, geçici yönetimin görevleri, geçici yönetimin süresi, geçici yönetimin görev süresinin kısaltılması, geçici yönetimin görev süresine son verilmesi ...